Готовый арендный бизнес Коммерческая недвижимость

ЗДАНИЕ (6 этажей) свободной планировки 6429,2 м2 в МО Полюстрово, г. Санкт-Петербург

01.04.2026 Автор: Отдел продаж

🏙️ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ: НОВОЕ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОЕ ЗДАНИЕ В СЕРДЦЕ ПОЛЮСТРОВО

🆕 ЗДАНИЕ НОВОЕ. УЖЕ ВВЕДЕНО В ЭКСПЛУАТАЦИЮ.
📍 Локация: Санкт-Петербург, МО Полюстрово, Пейзажная ул., 28 к 1, строение 1
🏢 Объект: Отдельно стоящее 6-этажное здание свободной планировки
📐 Общая площадь: 6 429,2 м²

1️⃣ ГЛАВНЫЙ ФАКТ ДЛЯ ИНВЕСТОРА

✅ ЯКОРНЫЕ АРЕНДАТОРЫ ГОТОВЫ ПОЛНОСТЬЮ АРЕНДОВАТЬ ВСЕ 6 429,2 м²

Что это значит для вас:

Вы покупаете здание, которое уже сейчас можно сдать на 100%.
Никакого простоя. Никакого поиска. Никаких пустых метров.
Арендаторы (крупные федеральные сети) ждут только подписания договоров.
Договоры — долгосрочные, на 5–10 лет, с ежегодной индексацией.

📢 Это не потенциал. Это готовый арендный бизнес с нулевым риском простоя.

2️⃣ СТРУКТУРА АКТИВА (Два объекта в одном юните)

Здание объединяет два помещения с отдельными кадастровыми номерами — даёт гибкость управления и юридическую чистоту сделки:

Площадь	Кадастровый номер	Особенности
5 636,2 м²	78:11:0005606:32903	Основной объем здания (этажи 2–6 + часть 1-го). Свободная планировка.
793 м²	78:11:0005606:32902	«Золотая витрина» на 1 этаже. Помещение под действующим якорным арендатором. Стабильный денежный поток «здесь и сейчас».

3️⃣ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК: ВАШ ВТОРОЙ АКТИВ

Под зданием находится земля, которая сама по себе — ликвидный товар. Вы получаете её в связке с объектом.

📐 Характеристики участка:

Параметр	Значение
Площадь	2 117 м²
Вид разрешённого использования (ВРИ)	Объекты торговли / ТЦ / ТРЦ
Статус	Формируется застройщиком ЛСР, после чего переходит в вашу собственность

💎 Почему это выгодно инвестору:

№	Преимущество	Что даёт
1️⃣	ВРИ «под ключ»	Участок уже разрешён для торговли, ТЦ, фитнеса, общепита. Не нужно менять зонирование.
2️⃣	Дефицит в районе	В Полюстрово с его 50 000+ жителями нет свободных участков под коммерцию.
3️⃣	Двойная монетизация	Вы зарабатываете на аренде здания плюс владеете землёй, чья стоимость растёт.
4️⃣	Залоговая стоимость	Участок можно использовать как обеспечение по кредиту.
5️⃣	Капитализация при продаже	Земля увеличит итоговую цену объекта на 30–50% через 5–7 лет.
6️⃣	Никакой арендной платы за землю	Вы не платите государству за пользование участком. Земля — ваша.

📈 Оценка стоимости земли:

Показатель	Значение
Рыночная стоимость земли в локации (ориентир)	80 000 – 120 000 ₽/м²
Потенциальная стоимость участка 2 117 м²	≈ 170 – 250 млн ₽
Рост стоимости при завершении застройки района (3–5 лет)	+30–50%

🎯 Коротко: «2 117 м² земли с ВРИ “Торговля” в районе, где свободных участков нет. Это не пятно под зданием — это капитал».

4️⃣ СТАТУС ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧИСТОТА СДЕЛКИ

Ситуация:
Район Полюстрово — новый, комплексно застраивается девелопером ЛСР. Формирование границ земельных участков выполняет ЛСР, затем передаёт их в администрацию.

Что это значит для вас:

✅ Право пользования землёй возникает автоматически.
В момент покупки здания к вам переходит право пользования землёй.

✅ Основание — ст. 35 Земельного кодекса РФ:

«При переходе права собственности на здание к другому лицу, оно приобретает право на использование земельного участка, занятого зданием, на тех же условиях и в том же объёме».

✅ Гарантия оформления в собственность.
После формирования границ участок переходит в вашу собственность — без торгов, без доплат.

Для инвестора это означает:

🔹 Никаких рисков сноса — здание новое, введено в эксплуатацию.
🔹 Вы имеете полное право сдавать помещения в аренду, делать ремонт, эксплуатировать объект.

5️⃣ ПРЕИМУЩЕСТВА НОВОГО ЗДАНИЯ

№	Преимущество	Детали
✅	Новое строительство	Современные конструкции, инженерия, фасад. Никакого износа. Минимальные эксплуатационные расходы.
✅	Свободная планировка	Более 5 600 м² без перегородок. Идеально под любой формат: фитнес, офисы, retail, общепит.
✅	2 стратегии монетизации	Сдать целиком (арендаторы уже есть) или разбить на блоки и продавать как готовые коробки.
✅	Готовый якорь на 1 этаже	793 м² уже работают. Денежный поток идёт с первого дня.

6️⃣ ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ: ВЫ НЕ ТРАТИТЕ НИ КОПЕЙКИ

🎯 КЛЮЧЕВОЙ ФАКТ ДЛЯ ИНВЕСТОРА:

ВСЕ отделочные работы можно полностью переложить на плечи арендаторов.

Что это значит для вас:

Статья экономии	Сумма
Ремонт, перепланировка, инженерия под арендатора	40–50 млн ₽
ИТОГО ЭКОНОМИЯ	от 40 до 50 миллионов рублей

💰 Вы просто получаете здание «в бетоне» — и арендаторы сами вкладывают свои деньги в отделку под свои стандарты.

Почему это выгодно:

🔹 Арендатор делает ремонт под себя — вам не нужно думать, какой дизайн выбрать.
🔹 Арендатор платит за стройку и материалы — ваш капитал остаётся нетронутым.
🔹 После окончания срока аренды все улучшения остаются вам — здание дорожает на сумму вложений арендатора.
🔹 Вы не отвлекаетесь на стройку — просто подписываете договор и получаете деньги.

💎 Продающая фраза: «Вы покупаете здание. Арендатор покупает ремонт. Ваши 50 миллионов остаются в вашем кармане».

7️⃣ ЦЕНА: ИНВЕСТОР ПОЛУЧАЕТ ДИСКОНТ УЖЕ НА СТАРТЕ

Показатель	Значение
Рыночная стоимость здания	500 000 000 ₽
Рыночная стоимость земли	170 – 250 млн ₽
СОВОКУПНАЯ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ АКТИВА (здание + земля)	670 – 750 млн ₽
Текущая цена в ходе торгов	НИЖЕ РЫНОЧНОЙ
Ваш дисконт	Фиксируется в момент сделки

📉 Что это значит для вас:

Вы входите в актив с дисконтом к рынку — это ваша зона безопасности.
Даже если рынок не вырастет, вы уже в плюсе за счёт входа ниже рынка.
При последующей перепродаже ваша маржинальность заложена уже на старте.

💰 Продающая фраза: *«Рынок оценивает объект (здание + земля) в 670–750 млн ₽. В ходе торгов цена упала ниже рынка. Вы покупаете актив дешевле, чем он стоит — с готовыми арендаторами и землёй в собственности».*

8️⃣ ЛОКАЦИЯ: ПОЧЕМУ ПОЛЮСТРОВО — ЭТО ДЕФИЦИТ И РОСТ

Фактор	Реальность
Дефицит коммерции	Новые ЖК («Полюстрово Парк», «Четыре горизонта», «Новоорловский») заселены. Крупных МФЦ в пешей доступности — ноль. Ваше здание — единственный вариант.
Транспортная доступность	Выезд на Пискаревский проспект и проспект Металлистов. 10–15 минут до метро «Площадь Ленина» и «Лесная».
Население	50 000+ человек в радиусе 1,5 км. Платёжеспособная аудитория: молодые семьи, IT, офисные сотрудники.

🚀 Продающая фраза: «В Полюстрово нет альтернатив. Ни одного нового здания такой площади в радиусе километра. Арендаторы сами идут сюда».

9️⃣ МАТЕМАТИКА СДЕЛКИ (при полной сдаче)

Показатель	Значение
Заполняемость	100% с первого дня
Ставка аренды	Выше рынка на 10–15% (за объём и долгосрок)
Управление	Передаёте УК — просто получаете деньги
Экономия на отделке	40–50 млн ₽ (делают арендаторы)
Окупаемость	18–24 месяца
Доходность	14–16% годовых

Пример распределения (один из вариантов):

1 этаж + подвал (≈ 1 300 м²) — продуктовый ритейлер.
2–4 этажи (≈ 3 000 м²) — фитнес-клуб (ремонт за свой счёт).
5–6 этажи (≈ 2 000 м²) — коворкинг, медцентр.

🔟 ВАРИАНТЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ (если не сдавать целиком)

Направление	Идеи
💄 Бьюти & Ретейл	Салоны красоты, магазины одежды
🛍 Товарный бизнес	Продукты, товары для дома, электроника
🏋️ Спорт	Фитнес, единоборства, танцы
👶 Образование	Детские центры, коворкинги
☕ Общепит	Кафе, рестораны, аптеки

Но главное: вы можете вообще не думать о наполнении. Арендаторы готовы взять всё здание целиком.

🏆 РЕЗЮМЕ ДЛЯ ИНВЕСТОРА (коротко и по делу)

Что продаётся	6-этажное здание 6 429,2 м² + земельный участок 2 117 м² в собственность
Рыночная стоимость здания	500 000 000 ₽
Рыночная стоимость земли	170 – 250 млн ₽
СОВОКУПНАЯ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ АКТИВА (здание + земля)	670 – 750 млн ₽
Цена в ходе торгов	НИЖЕ РЫНОЧНОЙ — дисконт фиксируется при сделке
Ключевой факт	Якорные арендаторы готовы арендовать 100% площадей сразу после сделки
Отделочные работы	Полностью за счёт арендаторов — экономия 40–50 млн ₽
Доходность	14–16% годовых
Окупаемость	18–24 месяца
Риск простоя	0% — арендаторы уже ждут
Земля	2 117 м², ВРИ «Торговля», оформляется в собственность после формирования границ
Локация	Полюстрово, дефицит коммерции, 50 000+ жителей, нет альтернатив

💰 Продающая фраза: «Вы покупаете не просто здание за 500 млн ₽. Вы получаете актив общей рыночной стоимостью под 750 млн ₽ — с землёй, арендаторами, нулевым простоем и ремонтом за чужой счёт. И платите при этом ниже рынка».