🏗️ Торговый центр + База стройматериалов на первой линии Волоколамского шоссе. Земля, газ и трафик 35 000 автомобилей в сутки.
15.04.2026
📋 ЛИД-АБЗАЦ
Это не стартап с непредсказуемым будущим, а действующий имущественный комплекс с 11-летней историей операционной деятельности. Вы приобретаете не просто «стены», а земельный участок 52 сотки на асфальтовой линии оживленной федеральной трассы, где каждый квадратный метр уже генерирует денежный поток. Здесь нет «воздуха» — только твердая математика коммерческой недвижимости и инфраструктурный ресурс, который сложно воспроизвести.
За 11 лет наработана база постоянных поставщиков и обширная база постоянных покупателей — как оптовых, так и розничных. Объект предлагается с действующим арендным потоком и опционально — с готовым операционным бизнесом.
💰 БЛОК ЭКОНОМИКА ПРОЕКТА: РАСШИФРОВКА ДОХОДНОСТИ
Ниже не бизнес-план и не прогнозы. Это данные из ведомости расчетов с клиентами и официальной бухгалтерской отчетности, сданной в ФНС за 2025 год. Показываем, из чего складывается доход собственника имущественного комплекса.
📊 СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ДОХОДНОСТИ (2025 ГОД)
| Источник дохода | Сумма, руб./год | Характер поступлений |
|---|---|---|
| 🏬 Арендный поток (14 договоров) | 10 015 600 | Пассивный доход от сдачи помещений |
| 🛒 Операционная прибыль (ООО «Стройкомплект») | 2 570 000 | Чистая прибыль действующего бизнеса |
| 💎 ИТОГО ПОДТВЕРЖДЕННЫЙ ДОХОД | ≈ 12 585 000 | Совокупный поток собственника |
🏬 1. ПАССИВНЫЙ ДОХОД: АРЕНДНЫЙ ПОТОК
Вы получаете актив с уже встроенным денежным потоком. В 2025 году арендаторы перечислили на счета 10 015 600 рублей.
Важное уточнение: в таблице ниже итоговая сумма 10 015 600 руб. включает как поступления от арендаторов, так и списание безналичных средств по операции от 03.03.2025, отраженное в ведомости.
Детализация по контрагентам (руб.):
| 🏢 Контрагент / Арендатор | 💵 Сумма, руб. |
|---|---|
| Стройкомплект (якорный арендатор) | 7 085 000 |
| ИП Цыганков Станислав Викторович (аренда «Кровля №1») | 881 000 |
| ООО СТРОЙМАРКЕТ | 819 600 |
| Дубченко Людмила Владиславовна (помещение №4) | 240 000 |
| Тимофеева Наталья Николаевна (помещения №5-6) | 240 000 |
| ООО ВАЙЗ ФИЛЬТЕР (помещение №2) | 192 000 |
| Фомина Светлана Евгеньевна (помещение №3) | 115 200 |
| Цыганков Виктор Федорович (спецодежда №10) | 96 000 |
| ООО ФО РИТЕЙЛ (помещение №8) | 90 000 |
| Сорокин Виталий Юрьевич | 90 000 |
| Петрова Кристина Александровна («Джилекс») | 80 000 |
| ООО ЧОО АБ СЕВЕРО-ЗАПАД | 70 000 |
| Дерюженкова Татьяна Алексеевна (помещение №7) | 16 800 |
| Списание безналичных ДС (АК00-П000048 от 03.03.2025) | 545 000 |
| Итого увеличение долга клиента | 10 560 600 |
🔹 Примечание: В сводной таблице доходности указана сумма 10 015 600 руб. , так как строка «Гановичев Андрей Корнилович» на эту сумму является агрегирующим итогом по расчетам с клиентами согласно предоставленной ведомости.
📈 2. АКТИВНЫЙ ДОХОД: ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ БИЗНЕСА (ООО «СТРОЙКОМПЛЕКТ»)
Объект предлагается с готовой операционной оболочкой. По данным Отчета о финансовых результатах (форма №2) за 2025 год:
| Показатель эффективности | Значение 2025 г. | Динамика (к 2024 г.) | Инвест-привлекательность |
|---|---|---|---|
| 💸 Выручка | 116,2 млн ₽ | 🔻 Сокращение низкомаржинальных товаров | Огромный потенциал масштабирования |
| 📊 Валовая прибыль | 5,9 млн ₽ | 🔺 Рост в 3,8 раза | Эффективное управление себестоимостью |
| ✅ Чистая прибыль | 2,6 млн ₽ | 🔺 Рост в 19,3 раза | Высокая доходность на вложенный капитал |
| 📉 Долговая нагрузка | 0,7 млн ₽ | 🔻 Снижена на 93% | Абсолютная финансовая устойчивость |
🛡️ 3. ПОЧЕМУ ЭТО ФИНАНСОВО ПРИВЛЕКАТЕЛЬНО?
Помимо прямой доходности, обращаем внимание на маркеры надежности из бухгалтерского баланса ООО «Стройкомплект»:
✅ Собственный капитал: 39,9 млн ₽ ▫️ Прирост за год +10,7%. Компания наращивает стоимость.
✅ Коэффициент автономии: 0,98 ▫️ Бизнес практически не использует заемные деньги. Вы не покупаете чужие долги.
✅ Чистые активы: ≈ 40 млн ₽ ▫️ Многократно превышают уставной капитал. Юридическая и финансовая «подушка безопасности».
✅ Ликвидность: Коэффициент текущей ликвидности 57,45 (при норме >1,9). Денег на счетах и товара на складах с запасом хватит, чтобы погасить все краткосрочные обязательства 57 раз.
✅ Динамика чистой прибыли: По данным Отчета об изменениях капитала, чистая прибыль за 2025 год составила 3 867 тыс. руб. (разница с формой №2 обусловлена корректировками отчетности), что подтверждает устойчивый рост.
📉 4. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ КОНТЕКСТ: АНАЛИЗ ООО «СТРОЙМАРКЕТ»
На территории комплекса также ведет деятельность связанное юридическое лицо ООО «СТРОЙМАРКЕТ» (ИНН 5017112985). Это не целевой актив для продажи, но его показатели подтверждают высокий потенциал локации:
▫️ Выручка за 2025 год: 5,8 млн руб. (снижение из-за целенаправленного сокращения товарных остатков).
▫️ Рентабельность продаж: 6% (выросла на +2,6% к прошлому году).
▫️ Кредиторская задолженность: снижена на 81% (с 5,3 млн до 1,0 млн руб.).
▫️ Собственный капитал: 1,3 млн руб.
💡 Вывод: Даже при сознательном сворачивании оборотов бизнес на этой точке продолжает генерировать прибыль и демонстрирует высокую маржинальность.
🚀 РЕЗЮМЕ ДЛЯ ИНВЕСТОРА:
Вы получаете не просто «стены» с трафиком 35 000 авто/сутки. Вы получаете корпоративный контур с годовой выручкой 116 млн рублей и подтвержденной доходностью недвижимости 10 млн рублей, очищенный от долгов и готовый к масштабированию. Это актив, который уже платит с первого дня владения.
📍 БЛОК 1. ЛОКАЦИЯ И ИНФРАСТРУКТУРНЫЙ КОНТЕКСТ
Адрес: Московская область, г.о. Истра, с. Лучинское, ул. Железнодорожная, 62Б.
▫️ Первая линия Волоколамского шоссе — ключевая артерия, связывающая Москву с Красногорском и Истрой. Поток потенциальных клиентов исчисляется десятками тысяч машин ежедневно.
▫️ Транспортная доступность. Участок находится вне зоны текущих ограничений движения и реконструкции развязок в черте города. Беспрепятственный подъезд грузового и легкового транспорта 🚛.
▫️ Земельный участок. Кадастровый номер: 50:08:0060336:101. Категория земель: Земли населенных пунктов. Площадь: 5 290 кв. м (уточненная площадь, погрешность 51.0). Адрес (местоположение): Московская область, г.о. Истра, с. Лучинское.
▫️ Парковка. Собственная, на улице, бесплатная. Подходит для грузового транспорта. Отсутствие хаотичной стоянки, высокий комфорт для оптовых покупателей.
▫️ Статус места. 11 лет присутствия на рынке. Локация устойчиво ассоциируется у аудитории Истринского района с точкой закупки строительных и отделочных материалов.
🔩 БЛОК 2. ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА: ПОЛНЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ И КАДАСТРОВЫЙ СОСТАВ
Комплекс представляет собой диверсифицированный набор отдельно стоящих зданий на единой огороженной территории с собственной парковкой и прилегающей территорией, отдельными входами и рекламной вывеской.
ЗДАНИЕ 1. ОСНОВНОЙ МАГАЗИН (ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР)
▫️ Кадастровый номер: 50:08:0060336:70
▫️ Назначение: Нежилое
▫️ Наименование: Здание магазина
▫️ Адрес: Московская область, р-н Истринский, с/п Лучинское, с. Лучинское, ул. Железнодорожная, строен. 62б
▫️ Площадь: 1 455,9 кв. м
▫️ Этажность: 2 (в том числе подземных этажей: 0)
▫️ Высота потолков: 4,5 м
▫️ Отделка: офисная
▫️ Отопление: центральное
Первый этаж — торговая зона с товарными группами:
• Сантехника
• Электрика
• Электроинструмент
• Садовая техника
• Стройматериалы
Всё отгружается с территории магазина площадью более 5 200 кв. м со складских помещений (516 кв. м и 420 кв. м) 📦.
Второй этаж — мебельный салон с корпусной и мягкой мебелью 🛋️.
ЗДАНИЕ 2. МАГАЗИН
▫️ Кадастровый номер: 50:08:0000000:27112
▫️ Назначение: Нежилое
▫️ Наименование: Магазин
▫️ Адрес: Московская область, Истринский район, с. Лучинское, ул. Железнодорожная, д. 62а
▫️ Площадь: 171,9 кв. м
▫️ Этажность: 2 этажа
▫️ Статус: сдается в аренду 💰
ЗДАНИЕ 3. МАГАЗИН «СТРОЙМАТЕРИАЛЫ»
▫️ Кадастровый номер: 50:08:0000000:150605
▫️ Назначение: Нежилое здание
▫️ Наименование: Магазин «Стройматериалы»
▫️ Адрес: Московская область, Истринский район, Лучинский с.о., с. Лучинское, ул. Железнодорожная, д. 62
▫️ Площадь: 86,5 кв. м
▫️ Статус: сдается в аренду 💰
ЗДАНИЕ 4. ХОЗЯЙСТВЕННОЕ СТРОЕНИЕ (СКЛАД)
▫️ Кадастровый номер: 50:08:0060336:79
▫️ Назначение: Нежилое
▫️ Наименование: Хозяйственное строение
▫️ Площадь: 516,1 кв. м
▫️ Количество этажей: 1 (в том числе подземных: 0)
▫️ Функция: складское помещение, отгрузка товара 📦
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПЛОЩАДИ
▫️ Временные помещения ангарного типа: 840 кв. м. Сдаются в аренду 💰.
▫️ Складское помещение (дополнительное): 420 кв. м.
ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ОБЪЕКТА: 3 112 кв. м
ВХОД: со двора
ОТДЕЛЬНЫЙ ВХОД: есть
ИНЖЕНЕРНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ (ПОЛНЫЕ ДАННЫЕ)
🔥 Магистральный газ (труба в собственности)
▫️ Кадастровый номер сооружения: 50:08:0000000:145082
▫️ Наименование: Сети газопровода низкого давления
▫️ Назначение: Нефтяные и газовые сооружения
▫️ Протяженность: 307 м
▫️ Адрес: Московская область, Истринский район, Лучинский с.о., с. Лучинское, ул. Железнодорожная, д. 62а
⚡ Электроснабжение
▫️ Мощность электросети: 70 кВт
▫️ Достаточно для работы торгового оборудования, освещения и инструмента
🚰 Центральное водоснабжение
▫️ Исключена зависимость от скважин и септиков
🏗️ Дополнительное сооружение
▫️ Кадастровый номер: 50:08:0060335:142
▫️ Площадь: 40,1 кв. м
▫️ Адрес: Московская область, р-н Истринский, с/п Лучинское, с. Лучинское
📊 БЛОК 3. ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ И ИНВЕСТИЦИОННАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ
ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧИСТОТА
✅ Один взрослый собственник
✅ Актив во владении более 5 лет
✅ Документы готовы к сделке
✅ Актив без обременений
Это стандарт «юридически чистого входа» в проект.
ЭКОНОМИКА КОМПЛЕКСА: ТРИ ОПОРЫ
1️⃣ Действующий бизнес (опционально)
Передача наработанной за 11 лет базы постоянных поставщиков и обширного пула оптовых и розничных покупателей. Не поиск арендаторов «с нуля», а продолжение операционной деятельности с первого дня владения.
2️⃣ Доход от аренды
▫️ Магазин 171,9 кв. м — сдается в аренду
▫️ Магазин 86,5 кв. м — сдается в аренду
▫️ Временные помещения 840 кв. м — сдаются в аренду
Ставки аренды на первой линии Волоколамского шоссе традиционно выше, чем в глубине жилых массивов. Текущие арендаторы генерируют поток, покрывающий операционные расходы и формирующий доходность на вложенный капитал 📈.
3️⃣ Потенциал роста капитализации
С учетом завершения реконструкции развязки на пересечении Волоколамского шоссе с МКАД и расширения магистрали до 5 полос в каждом направлении транспортная доступность района улучшится. Это традиционно ведет к увеличению стоимости земли и коммерческих помещений на вылетных магистралях.
ЛИКВИДНОСТЬ АКТИВА
Площадь участка (более 50 соток, категория — Земли населенных пунктов) и набор строений (склады, торговые залы, помещения свободного назначения) позволяют легко трансформировать объект под различные форматы 🔄:
▫️ Строительный гипермаркет
▫️ Логистический хаб
▫️ Мультибрендовый шоу-рум
📞 ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Редкий для рынка случай: земельный участок 5 290 кв. м на первой линии шоссе с собственным магистральным газом (труба в собственности, 307 м), полным пакетом правоустанавливающих документов и готовностью к сделке.
Тип сделки: продажа. Готовность здания: в эксплуатации. Тип здания: торговый центр.
Актив подходит как для самостоятельного управления бизнесом с готовым товарным трафиком и наработанной клиентской базой, так и для получения пассивного дохода от сдачи в аренду.
